Derechos y Beneficios al Comprar una Vivienda

Quizás tú o algún conocido es el feliz nuevo propietario de una vivienda… hasta que algo falla. ¿Quién debe solucionar el problema? Y, por otro lado, ¿cuáles son las responsabilidades del comprador?

“El estado de entrega de una vivienda debe ser apto para ser habitado y, en teoría, sin ninguna observación de construcción”, afirma Cristóbal Prado, abogado de Inmobiliaria Río Napo Ltda., pero las observaciones e inconvenientes ocurren: la construcción sigue siendo un trabajo hecho por personas y, por lo tanto, sujeta a imperfecciones. 

Por ello, quien recibe la nueva vivienda tiene la responsabilidad de hacer un listado de aquellos aspectos que presentan inconvenientes (un vidrio trizado, cerámicos saltados, ventanas que no corren, entre otros) en la pre entrega, los cuales –en caso de no habitar el inmueble en forma inmediata- debieran ser resueltos por el área de postventa de la inmobiliaria antes de que llegue a ocupar la casa o departamento. 

La postventa, aclara el abogado, responde por todo defecto de construcción, que puede ir desde aspectos simples como fallas en la pintura, hasta otros más complejos como que se tape el alcantarillado. “No importa el nivel de reclamo. Lo que importa es si corresponde o no”, afirma.  

Por otra parte, en muchas ocasiones el uso va mostrando las imperfecciones que puede tener el lugar, ante las cuales es probable que una vez hecho el requerimiento, el área de postventa de la inmobiliaria tenga una primera respuesta en un plazo anterior a 48 horas, con el fin de evaluar si corresponde el reclamo, la gravedad del problema y programar la reparación.

Si el desperfecto es producido por un tercero (por ejemplo, al vecino de arriba se le quedó abierta la llave del agua y se comienza a manchar el techo de tu departamento), por lo general los equipos de postventa llegan a ayudar para solucionar la emergencia y posteriormente analizan las responsabilidades.

Responsabilidades

¿Qué tiempo tiene para responder el equipo de postventa de una inmobiliaria por los daños propios de la construcción de una vivienda? Los artículos 18 y 19 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones establecen un periodo de prescripción de tres años desde la inscripción de la propiedad a nombre del comprador, para que la inmobiliaria responda por aquellas terminaciones que hayan quedado mal hechas. 

Para las instalaciones (sistemas eléctrico y sanitario, tabiquería, por ejemplo), hay un lapso de cinco años desde la recepción definitiva del inmueble de parte de la Dirección de Obras Municipales. Y para las estructuras (pilares, muros, fundaciones), éste se extiende por diez años desde la recepción municipal. 

La Administración

La administración de un edificio o condominio es uno de los temas más complejos después de la compra de un departamento. La inmobiliaria es la encargada de realizar el primer reglamento de copropiedad que organiza a la comunidad, nombrar al primer administrador y se preocupa de que las cuentas se lleven en forma clara. 

Hay que destacar que el mantenimiento de los espacios comunes corre por cuenta de la comunidad, que en un principio está compuesta mayoritariamente por la inmobiliaria. Pero ésta es copropietaria hasta que vende todas la unidades. A partir de ahí, los dueños de las casas o departamentos son exclusivos responsables de las áreas comunes, como también pueden decidir el cambio de la administración del edificio.

Comprador Responsable

 Quien adquiere una propiedad debe entregar un fondo inicial –equivalente a uno o más gastos comunes por adelantado- para que el edificio o condominio disponga de recursos para su puesta en marcha. Además, está obligado a pagar los gastos comunes mes a mes y, finalmente, a vivir de acuerdo a las directrices del reglamento de copropiedad. En caso de no pagar los gastos o no respetar la convivencia (ruidos molestos, mascotas si no están permitidas, uso de espacios comunes, estacionamientos), existen diversas herramientas como el pago de intereses y multas por no cumplimiento.