Invertir en las Cercanías del Metro

La construcción de nuevas líneas de Metro produce un alza en los precios de los inmuebles de las zonas aledañas. Sin duda, se trata de una buena oportunidad para invertir en propiedades o para comprar un departamento con buena conexión.

Desde que el 15 de mayo de 1975 partió el primer tren de prueba del Metro de Santiago, muchas cosas han ocurrido en la capital y en este medio de transporte. Para el censo de 1970 había casi 2,9 millones de habitantes en el Gran Santiago y cuando se inauguró, el Metro circulaba sólo desde San Pablo hasta Estación Central y en 1980 recién alcanzaba una extensión de 25 kilómetros, impulsando el desarrollo comercial de comunas como Providencia.

Pero en la actualidad, el escenario es muy diferente. Santiago supera largamente los cinco millones de habitantes y el Metro se extiende a lo largo de 108 estaciones distribuidas en 103 kilómetros, permitiendo que personas de comunas tan distantes del centro como Maipú y Puente Alto encuentren un medio de transporte confiable y seguro. De paso, la evolución de la red con las Líneas 1, 2, 4 y 5 ha impulsado el desarrollo inmobiliario, de infraestructura y servicios de buena parte de la capital.

Gracias a que garantiza frecuencias predecibles y tiempos de viaje ajenos a la creciente congestión vehicular, la gente desea vivir, trabajar o estudiar cerca del Metro. Por lo tanto, no es de extrañar la presión inmobiliaria y el aumento de los precios de las propiedades que implica un nuevo trazado de este medio de transporte. En la actualidad, el 52% de la oferta inmobiliaria se encuentra en un radio de 6 cuadras de una estación del subterráneo. Según la oficina de urbanismo Atisba, más de un millón de personas vive en este radio de cercanía, cifra que subirá a 1,4 millones con la inauguración de las líneas 3 y 6 y la extensión de la Línea 2.

Aumentos de Precios

La reconversión urbana que implica la apertura de una nueva estación de Metro parece inevitable. “El hecho de que avance una línea de Metro produce un aumento en el valor de las propiedades y un cambio en la morfología de los barrios. A medida que el Metro va avanzando, probablemente también se van densificando las zonas adyacentes. Aquellas que eran más bien residenciales con casas, se empiezan a transformar en zonas mixtas entre casas y departamentos. Al producirse este fenómeno, hay un aumento del valor del inmueble. Cuando se vende una casa para hacer un edificio, existe un alza considerable del precio debido la presión inmobiliaria y además la normativa permite un aumento de la constructibilidad en las cercanías del Metro”, comenta María José Bórquez, socia de la corredora de propiedades Bórquez & Asociados y representante del Círculo de Corredores de la Cámara Chilena de la Construcción.

Este fenómeno es lo que muestra un estudio realizado por Arenas y Cayo S.A., empresa de valoración de activos, tasaciones y evaluación de proyectos, al considerar las construcciones de las nuevas líneas 3 y 6, que comenzarán a funcionar en 2018 y 2017, respectivamente. Con ellas, Metro contará con un total de 140 kilómetros de vías, 136 estaciones y una cobertura de 26 comunas.

Las nuevas líneas agregarán 37 kilómetros, que serán abarcados por 28 estaciones. Arenas & Cayo averiguó qué ha sucedido con las ventas de casas y departamentos en radios de influencia directa de 500 metros e indirecta de 1.000 desde 2011, cuando se anunció el inicio de ambos proyectos, hasta 2016. Las casas en torno a la Línea 3, que se extenderá entre Quilicura y La Reina, han subido su valor en 35,9%, desde 32,12 UF/m2 a 43,65 UF/m2. Y en departamentos el alza llega a 56,7%, con variaciones desde 31,30 UF/m2 a 49,06 UF/m2. A su vez, en la Línea 6, que irá desde Cerrillos hasta Providencia, las casas subieron un 33,6% en precio, pasando desde 35,85 UF/m2 hasta 47,88 UF/m2, mientras que los departamentos ascendieron 39,8%.

“Las alzas se dan mucho para los departamentos. Las casas, en general, si están demasiado cerca de una línea de Metro, se encuentran muy expuestas a un eje troncal y de mucha circulación vehicular. El cliente de casa, en este caso, prefiere estar un poco más distanciado y con vida más de barrio. Pero el cliente que busca departamento, prefiere situarse más cerca de la línea de Metro. Esto se aplica más a un segmento de departamentos más pequeños para parejas jóvenes, jóvenes profesionales y personas que viven solas. Las familias más consolidadas prefieren casas o departamentos más grandes que están más acomodados para la vida familiar, como en condominios con espacios para jugar y cerca de los colegios”, explica María José Bórquez.

De los 31 lugares analizados por el estudio –las 28 estaciones más otras 3 proyectadas-, la mayor alza la obtuvo la zona ubicada en torno a la estación Los Libertadores, en Huechuraba, con una variación positiva de 223,4% en casas y 149,9% en departamentos. Del otro lado, Cerrillos fue la única estación que presentó bajas, con -19% en casas y -0,4% en departamentos.

Por lo general, los mayores aumentos se dan en zonas donde la conectividad actual es baja y se espera que con el Metro mejore radicalmente. En el sector oriente el alza de precios es menor, en torno al 30% y 40%, debido a que está más consolidada y ya ha absorbido el desarrollo de una mejor infraestructura vial y logística en el tiempo. En Cerrillos, en tanto, el descenso se debe a que el proyecto Portal Bicentenario no ha avanzado según los plazos estipulados y todavía presenta incertidumbre.